Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

 

Почему не рекомендуется строить жилой дом без проверки земельного участка по ГПЗУ

Топ-4 с чего начать строить жилой дом на пустом земельном участке

Строительство загородного жилого дома на пустом земельном участке начинается с того, что вы должны проверить и выставить правильные границы.

Что значит правильные? А это значит, что вы вызываете геодезиста, который на основании выписки из ЕГРН в которой содержаться данные о геодезических координатах контура границы земельного участка установит колышки. Если забор по границе установлен полностью или частично, тогда геодезист проверит совпадают или нет границы по факту и по кадастру. Может получится так, что граница не совпадает и потребуется это учитывать при разметке пятна застройки земельного участка, чтобы не возникло проблем с регистрацией собственности на построенный жилой дом. Так же может потребоваться исправить ошибку в межевании или даже договариваться с соседом, чтобы границы привести в правильное состояние. Обычно такие ситуации возникают, если перед покупкой земельного участка не была проверена граница или участок был куплен без межевания.

Пройдёмся по ТОП-4 списку, того что поможет вам построить свой жилой дом правильно и зарегистрировать на него право собственности без проблем и последствий.

1. Закажите чертёж границы земельного участка или топографическую съёмку М1:500. Данные документы у вас должны быть обязательно в наличии до начала строительства дома и без них лучше не начинать стройку. Дело всё в том, что при посадке жилого дома на земельном участке обычно ориентируются на забор, а при регистрации права собственности учитывается граница не по забору, а по кадастру. Поэтому на чертеже или топографической съёмке обязательно должны быть нанесены границы по данным ЕГРН вашего земельного участка и смежных.

Так же желательно, чтобы были отображены контура соседних строений: жилой дом, гараж, баня и тп. Может получится так, что ваш сосед начнёт стройку раньше вас и тогда соблюдать отступы от строений нужно будет вам. Минимальные отступы от жилых домов это 6 метров, однако, если площадь и размер земельного участка позволяют, тогда лучше это расстояние увеличить.

Важно, чтобы вы учитывали то, что Росреестр не обращает внимание на противопожарные нормы и правила при регистрации права собственности на жилой дом, баню или гараж, а вот ваш сосед на это своё внимание обратить может. Как показывает практика соседи часто ругаются из-за того, что бани или гаражи, а так же жилые дома построены близко и без соблюдения противопожарных норм.

2. Закажите ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Данный документ у вас должен быть в обязательном порядке! Вы или его запрашиваете у продавца до покупки земельного участка или же заказываете самостоятельно до постройки жилого дома на своём земельном участке.

В чём его важность, а важность состоит в том, что вы будете знать:

• какая допустимая максимальная площадь застройки участка. То есть вы будете знать, какую максимальную площадь построек вы сможете возвести на своём земельном участке
• какие отступы от границы земельного участка. Где-то это может быть 0 метров где-то 3 метра, а где-то все 5 или более метров.
• какое пятно застройки, а это очень важно ведь может получится так, что вы расположите дом в той части земельного участка, где это делать запрещено.
• какие обременения или ограничения есть и с кем их необходимо согласовать. Тут может получится так, что часть вашего земельного участка будет обременена ЗОУИТ, где запрещено любое строительство и если построить там жилой дом, тогда возникнут проблемы с регистрацией дома в собственность.

3. Правильно спланируйте расположение дома и других строений на своём земельном участке. Учитывая данные и параметры застройки из ГПЗУ, а так же результаты топографической съёмки и соседние постройки с коммуникациями разместите свой жилой дом, баню и гараж таким образом, чтобы они ни только правильно были сориентированы по сторонам света, но и были соблюдены отступы и противопожарные нормы и правила.

Не смотря на то, что Росреестр не обращает внимание на противопожарные нормы при регистрации права собственности недвижимость ваша и вы за неё отвечаете, поэтому лучше разместить все постройки правильно.

4. Согласуйте Уведомление о планируемом строительстве вашего жилого дома. Сначала строим, а потом регистрируем право собственности на жилой дом по Дачной амнистии. И это категорически не правильная последовательность! Вообще я противник оформления жилого дома по дачной амнистии и об этом я пишу часто статьи с негативными примерами из нашей практики.

 

Что можно узнать из ГПЗУ (основная информация):

• пятно застройки и отступы от границы земельного участка
• наличие охранных зон (ЗОУИТ)
• наличие пересечений разных территориальных зон
• границы действий публичных сервитутов
• минимальные и максимальные размеры земельного участка
• разрешённый % застройки земельного участка
• информацию о том с кем необходимо согласовать размещение дома на земельном участке

Тот кто заказал ГПЗУ тот снизил риски при покупке земельного участка или его застройке на 95%!!!

Почему могут отказать в выдаче ГПЗУ

• Отсутствие прав на участок или полномочий для получения ГПЗУ

• Некорректные документы: ошибки, неполный комплект, недостоверные данные

• Проблемы с кадастром: отсутствие регистрации участка или сведений в ЕГРН

• Особые зоны: участок находится в ЗОУИТ (водоохранная зона, санитарно-защитная зона, зона культурного наследия)

• Ограничения территории: решение о комплексном развитии или отсутствие документации по планировке

• Просроченные документы или утрата их действия

• Долевая собственность без согласия всех владельцев